今回の案件は、昔アルバイトしていた頃の上司からの相談だった。
お母様から相続した、土地付きの建物を処分したいという話。
地図で見る限り、Googleマップで見る限り、
どう見ても道が細い。
正直思った。
「これ、本当に道路付けあるの？」
普通車で行くのは怖いと思い、軽トラで向かった。
現地の印象は、正直厳しい
軽トラでギリギリ。
体感で幅員2メートルあるかどうか。
対向車が来たら、どこまでバックするんだろう。
まず、どうやってここが住宅地になったんだと思った。
建物は築30年ほど。
過去にシロアリ被害があり、補修跡もある。
今は活動していなさそうだが、
安心して貸せる状態とは言い切れない。
間取りも昔のまま。
浴室の拡張も難しそうで、
リフォームしても家賃が大きく伸びる印象はない。
土地は約75㎡。
しかも42条2項道路なので、
建て替えるならセットバックが必要。
有効宅地はさらに小さくなる。
駅からも遠い。
正直、簡単に売れる物件ではない。
それでも、建て替えはできる
調べた結果、建築基準法42条2項道路。
法的には道路扱い。
つまり再建築は可能。
ここが大きな違いだった。
もしこれが接道NGなら、
ほぼ価値は消えていた。
仕込むならどう考えるか
仮に70万円で買えるとする。
リフォームに100万円。
合計170万円。
駐車場は一応取れる。
ダメ元で家賃55,000円スタート。
仮に決まれば年間66万円。
表面利回り約38%。
数字だけ見れば、悪くない。
むしろかなり良い。
さらに、賃貸が付いた状態なら
利回り売却という選択肢も出てくる。
小粒でも、こういう物件を
コツコツ積み上げていく。
それは理想だ。
でも、今は動けない
今すぐ170万円を出せるかと言えば、正直きつい。
桜井の土地。
最大寺の土地。
天理の土地。
複数案件が動いている。
3月には大型仲介2件の決済がある。
建築請負2棟の着手金も入る予定。
木津川の開発案件も控えている。
お金は動いている。
でも、今は拘束されている。
だから今回は、
まずは仲介で市場に出す。
少し高めに出して反応を見る。
それで動かなければ価格を落とす。
それでも残れば、その時に考える。
キャッシュに余裕があれば拾う。
なければ無理はしない。
不動産は「良い物件」より「動けるタイミング」
38%という数字は魅力的だ。
でも、
良い物件かどうかよりも、
自分が動けるタイミングかどうかの方が重要だと思っている。
無理して仕込んで、
本当にやるべき案件を逃す方が怖い。
安く仕込めるならやる。
無理してまではやらない。
こういう判断を、コツコツ積み上げていく。
派手ではない。
でも、凡人が資産を作るなら
この道しかないと思っている。
今回も、すぐに利益が出る話ではない。
でも、こういう案件をどう扱うかが
自分の実力だと思っている。
また、積み上げていく。
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