【不動産投資ブログ】相続物件の落とし穴と高利回り投資 ― シミュレーションと出口戦略

相続で残された家は、遺族にとって思い出が詰まった場所である一方、現実的には「管理の負担」や「処分費用」という大きな問題を抱えています。
今回ご相談いただいたのは、昭和57年築の木造住宅。空き家となり、中には長年の荷物がそのまま残っている状態でした。

相続物件に潜む負担とリスク

まず直面するのが 残置物処分費用 です。
一般の方が業者に依頼すると、100万円前後 はかかります。これだけでも相続人にとっては重い負担です。

さらに、この物件は 接道義務を満たしていない可能性 がありました。

このような条件では再建築不可となる可能性が高く、土地としての評価が難しい状況でした。

建物自体は構造がしっかりしており、傾きや雨漏れもなく、駐車スペースも1台分は確保可能。
私は相続人の方に、
「もしご自身でリフォームして賃貸にすれば、毎月家賃収入を得る選択肢もあります」
と正直にご提案しました。

しかし、相続人の方からは、

というご意向を伺いました。
そのため、「直接買取」という流れになったのです。

相続物件をどう処分するかには、大きく分けて3つの選択肢があります。

処分方法	メリット	デメリット
① 自分でリフォームして賃貸化	・毎月の家賃収入を得られる・資産価値を維持できる	・残置物処分＋リフォームで300〜400万円以上必要・入居者対応や修繕の負担・素人にはハードルが高い
② 業者（投資家）へ売却	・早期現金化が可能・契約不適合責任を回避できる・トラブルリスクを避けられる	・市場相場より安い価格での売却になる
③ そのまま放置	・初期費用ゼロ	・固定資産税・管理費がかかり続ける・老朽化による解体費用リスク・近隣トラブルや資産価値低下

今回のケースでは、相続人の方が「リフォームや賃貸経営は難しい」「責任を背負いたくない」というお考えでしたので、② 業者への直接売却 が最適解となりました。

私自身が買い取って賃貸化する場合の数字を整理しました。

※私のネットワークを活用すれば残置物処分費を抑えられるため、20％利回りのスキームが実現可能です。

投資家としては、2つの出口戦略を描いています。

相続物件は「残置物処分費用100万円」「接道義務リスク」といった課題を抱えることが多く、一般の方にとっては大きな負担です。
しかし投資家の視点で数字を逆算し、出口戦略を描けば、総投資360〜410万円 → 年収72万円 → 利回り17〜20％ という高利回り案件に仕立てることが可能です。

相続人にとっては「負担を軽くして早期に処分できる」メリットがあり、投資家にとっては「高利回りを狙える」メリットがある。
双方にとって納得のいく形が実現できた事例だと感じています。

不動産投資は「買った瞬間に勝負が決まる」と言われます。
リスクを正しく把握し、利回りと出口を設計することが、安定的な資産形成の王道です。

もしこの記事を読まれている方の中に、

という状況にある方がいらっしゃれば、ぜひ一度ご相談ください。
状況に合わせた最適な方法を一緒に考え、無理のない形で解決に向けて動ければと思います。