正直に言うと、ブログをかなりサボっていた。
本業の不動産がここ数ヶ月ずっと忙しい。
造成の相談、建築案件、金融との打ち合わせ。
毎日何かは動いている。
投資もやりたい。
株もFXも本当は触りたい。
でも、正直おろそかになっている。
ダイエットも同じだ。
頑張ってはいるけれど、
夜の飲み会や付き合いが増え、
現状維持がやっと。
「凡人がカリスマになる」と言いながら、
ブログも止まり、投資も止まり、体重も横ばい。
でも、ひとつだけ止まっていないものがある。
不動産だ。
派手な利益はまだ出ていない。
でも、水面下では確実に判断を積み重ねている。
今日はその一つを書いておく。
崖地条例で一度止まった40坪倉庫付き事務所計画
― 100万円で逃げるか、擁壁をやり直すか ―
京都府南部で、延床約40坪の倉庫兼事務所を建てる案件を進めている。
最初の壁は構造だった。
鉄骨か、木造か。
施主の希望は間口の広い倉庫。
本来なら鉄骨が素直だ。
だが、見積もりを見て現実を知る。
鉄骨は木造のほぼ倍。
木造ですら、コロナ前は坪30万円台で建てられていたものが、
今は60万円を超えてくる。
去年より少し上がった程度とはいえ、
コロナ前と比べると完全に別世界だ。
それでも何とか整理して、
今回は木造で収める方向になった。
ここまでは、よくある話。
本当の問題はその後だった。
裏の2.8m
敷地の真裏に約2.8mの擁壁がある。
ここで崖地条例が絡む。
奈良県なら通る可能性があるラインでも、
京都では通らないケースがある。
同じ関西でも、行政の運用は全然違う。
選択肢は三つあった。
① 既存擁壁を検査して使う
擁壁に穴を開け、
鉄筋の本数や状態を調査する。
設計士が安全証明を出せれば、そのまま使える。
だが問題は、
調査費用をかけた結果、
「この擁壁ではダメです」
と言われる可能性があること。
つまり、
お金を払って“使えません”という判定をもらうリスク。
これは経営的にかなり怖い。
② 宅盤を上げる
土止め擁壁を打ち、
なだらかに盛土をして、
実質的に2.8mを解消する。
費用は数百万円規模で済む。
正直、これが一番現実的だった。
でも本音を書くと、
これは限りなくグレー寄りの処理。
抜け道としては成立するが、
胸を張って正解と言える選択ではない。
③ 擁壁をやり直す
宅造擁壁として正式に設計し直す。
時間もかかる。
コストもかかる。
総事業費は4,000万円前後。
そのうち、擁壁だけで全体の2〜3割を占める。
倉庫本体と同じくらいのインパクトだ。
決定打は施主の一言
「やっぱり、擁壁が心配なんです」
工程が伸びるのは事実。
完成も遅れる。
でも、
将来崩れるかもしれないリスクを抱えたまま
建物だけ立派にするのは違う。
最終的に、擁壁をやり直す判断になった。
不動産は“建物”ではなく“土地”
今回改めて思った。
・安い抜け道は、後で高くつく
・利回りより安全
・スピードより土台
100万〜200万円で逃げるか、
根本からやり直すか。
こういう判断の積み重ねが、
凡人が資産を積み上げる唯一の道だと思っている。
ブログは止まっていた。
投資も止まり気味。
体重も横ばい。
でも、不動産は止まっていなかった。
またここから、積み上げる。
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