最近、「家賃高くなったな」と感じている人は多いと思います。
ニュースでも家賃上昇の話題が出てきていますが、不動産の現場にいる立場からすると、むしろこれは自然な流れだと感じています。
私自身も古いアパートを一棟所有しています。
いわゆる築古の物件ですが、現状利回りでいうと25％前後で回っています。
築古アパートというと「儲からない」「空室だらけ」というイメージを持つ人も多いと思いますが、実際には運営の仕方次第で全然結果は変わります。
そしてその中で感じるのが、家賃というのは想像以上に適当に決まっている部分があるということです。
管理会社に任せると家賃が下がることが多い
これは業界の裏話みたいなものですが、管理会社や仲介会社に完全に任せてしまうと、家賃は下がる傾向があります。
もちろんすべての会社がそうとは言いませんが、仲介会社の目的は基本的に
「早く部屋を決めること」
です。
空室期間が長くなるより、多少家賃を下げてでも早く決めた方が回転が早いからです。
その結果、オーナーが
「好きにやっていいよ」
というスタンスだと、客付けしやすい家賃までどんどん下げられることがあります。
いわば、客を引くための目玉物件のような扱いです。
実際に私が買ったアパートでも家賃は上がった
私が購入したアパートも、まさにそういう状態でした。
もともとは
ワンルームDK 駐車場込みで3万8,000円
という家賃で貸していました。
正直、この金額はかなり安いです。
購入後に条件を整理し、家賃設定を見直したところ、
駐車場込みで4万5,000円
まで家賃を上げることができました。
もちろん地域や物件の状態によりますが、家賃というのは前の金額が必ずしも適正とは限らないということを強く感じます。
戸建て賃貸でも同じことが起きた
最近契約した戸建て賃貸でも同じことを感じました。
その物件は2年半前に大幅なリフォームをして、
家賃11万円
で募集をかけました。
正直に言うと、当時は
「こんなんで決まるんか？」
と思っていました。
自分の感覚では
8万5,000円〜10万円くらい
じゃないのかと思っていたからです。
ところが、募集を出すとすぐ11万円で決まりました。
「これはラッキーやったな」と思っていたのですが、今回2年半経って退去になり、再募集することになりました。
クロスの張り替えなど軽い修繕をして、再び
11万円
で募集したところ、
すぐ反響が入り、すぐ決まりました。
その反応を見て思ったのは
「もしかしたら12万円でも決まったのでは？」
ということです。
奈良でも新築の家賃はかなり上がっている
実際、最近の新築物件の家賃を見ると驚くことがあります。
奈良でも
2LDKで13万、14万、15万円
といった家賃で普通に募集されています。
昔なら考えられないような金額です。
ただ、これには理由があります。
建築費がとんでもなく上がっている
ここ10年で建築費はかなり上がりました。
例えば
- コンクリート
- 木材
- 人件費
すべて値上がりしています。
体感としては、木造でも
坪単価が1.5倍〜2倍
くらいになっているケースも珍しくありません。
これだけ建築費が上がれば、新築の家賃が高くなるのは当然です。
そして新築が高くなると、既存物件の家賃も少しずつ引き上げられていきます。
家賃が上がる一方で、オーナーも楽ではない
ただ、家賃が上がっているからといって、オーナーが楽をしているわけではありません。
賃貸経営は管理会社によってかなり左右されます。
先ほども言いましたが、客付けのために家賃を下げられるケースもありますし、もう一つ大きいのが
リフォーム費用
です。
不動産会社も仕事なので利益を取るのは当然ですが、場合によっては
実際の工事費の2倍近い見積もり
になっていることもあります。
例えば
- 外壁塗装
- リフォーム
- 設備交換
こういった工事で大きく利益を取られると、それまで積み上げてきた家賃収入が一瞬で消えることもあります。
そうなると
「こんなんやってられへん」
となって、物件を売りに出すオーナーも出てきます。
だからこそ築古物件はチャンスになる
ただ、逆に言うと、そういう物件を適正価格で買って
- 適正な家賃設定
- 適正なリフォーム費用
で運営していくと、アパート経営は
しっかりキャッシュフローを生む装置
になります。
築古アパートというとリスクばかり語られますが、実際には運営の仕方次第で全く違う結果になる世界だと感じています。
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