100万円の築古マンションをどう料理したか

未公開情報の取り方／リフォーム設計／客付け／出口戦略まで全部公開

はじめに

私が最初に挑戦した不動産投資は、100万円の築古ワンルームマンションでした。
エレベーターなしの5階、駐車場も満車という条件の悪さを抱えながら、
未公開情報の入手 → リフォーム工夫 → 客付け → 売却までやり切り、結果としてプラスを出すことができました。

この記事では、体験談にとどまらず、これから不動産投資を始めたい方にも役立つように再現可能な手順として整理しています。

結論から言えば、良い物件はネットに出る前に決まります。
私の場合は、大手不動産会社に勤める後輩から「ネット掲載前の案件」を紹介してもらえたことで、100万円という破格で購入できました。

👉 学び①：良い物件は足で探し、人との関係性から得る

購入前には「持ち続けられるか」を見極める必要があります。最低限チェックしたのは以下です。

👉 学び②：安い物件でも、維持できなければ意味がない

古い物件をそのまま貸しても競合に埋もれてしまいます。
そこで私は、価格を抑えつつ「見映え」を重視したリフォームを行いました。

さらに、リフォーム業者は3社以上から見積もりを取り、業者価格に慣れた会社とパイプを作ることが重要です。

👉 学び③：リフォームは“費用を抑えつつ見映えを良く”が鍵

EVなし5階・駐車場満車という不利条件をカバーするために、以下を実践しました。

そして最も重要なのは、「管理会社一社に任せきりにしない」ことです。
賃貸業界では管理会社が物件を抱え込み、他の仲介会社に紹介しないケースがあります。
これでは客付けの間口が狭まり、空室リスクが増します。

そのため私は、多くの仲介会社に物件を出してもらえる体制を選び、ネット掲載も広く行うようにしました。
加えて広告料を厚めに設定することで、他物件との差別化につながり、早期の成約を実現できました。

👉 学び④：客付けは“一社任せ”ではなく“多社展開＋厚めのAD”が鉄則

👉 学び⑤：キャッシュフローは“小さな事業収入”と捉えること

100万円マンション投資から得られた教訓は以下の通りです。

凡人でも、小さな一歩から資産形成は始められます。
大切なのは、情報を取りに行く行動力と、差別化の工夫を惜しまない姿勢です。